新房二手房該如何選?優缺點分析

最近有朋友考慮在某二線城市買套二手房用于自住,由于手中的預算有限,擺在眼前的只有2種選擇,要么購買市核心地段好90年代建設的老房子,要么購買郊區地段偏遠的2010年以后建成的新小區的二手房。

相信不少剛需族買房都有這樣的煩惱,一方面老舊二手房地段好,去哪里都非常方便,且比同地段的新房價格便宜不少;但另一方面,房子太破,小區環境差,居住的舒適度低。那么,市核心的老舊二手房,到底值不值得買呢?

老舊二手房的優點:

1、 地理位置好。其一般位于市核心交通方便、配套成熟的地段,首先由于處于核心位置,所以去到哪里都不會太遠;其次,交通方便,可以搭乘的交通工具多,比如公交、地鐵、BRT等;居住在這類房子中,上下班途中耗費的時間短,節省了時間成本。這類房屋周邊的居民多,各方面的生活配套都非常齊全,生活非常方便。

2、 對口的學校一般都比較好。較先居住在這類房屋里面的,都是一些本地的居民。這類老舊二手房所在的區域,發展的時間比較早且發展的時間長,對口的學校辦學歷史也久,不乏一些核心小學。

3、 價格便宜。在房屋的定價上,會考慮到二手房的折舊率。由于房齡老,剩余的土地使用年限短等原因,這類二手房的價格比周邊同地段的新房要便宜不少。不少二手房的戶型小,60-70平就能做到2房,房屋的總價也低;再加上樓梯房的公攤面積小,套內實際可以使用的面積也比較大。

4、 后期拆遷利潤大。城市在不斷地發展建設,這類房屋所占的地理位置優越,由于樓層不高,一般在6-8層,不利于土地資源的優化配置且影響市容。房屋未來拆遷,業主可以分得一定數量的房產和金錢。

老舊二手房的缺點:

1、 比較破舊,小區環境一般。這類老房子建設的時間比較早,小區一般沒有什么綠化等規劃可言,房子建得密集,樓間距一般比較小,有的發生火災,消防車根本就開不進來。加之20年左右的風吹日曬,房子比較破舊。

2、 車位不足,物業管理差。小區的物業費比較便宜,與之匹配的物業服務和管理比較差,在小區衛生、門禁、安保、消防等方面,做得并不好。車位不足,會導致業主亂停車,大清早經?;嵊屑痹甑囊抵饕蛭鶉思業某檔滄×寺?,而不停地按喇叭,影響到整個小區的人休息。

3、 使用時間長,無法確認房屋內發生了什么事情。買房最怕買到兇宅,雖然老人家自然死亡并不算是兇宅,但買房人還是覺得心里膈應。此外,詢問周邊的鄰居,也并不能問出個所以然來,之前的鄰居可能已經搬走,現在的鄰居可能是后面才搬來的。

4、 買后得翻新裝修。老房子的裝修一般都比較差,尤其是廚房和衛生間。買房后,還得敲掉原來的裝修部分,再次重新裝修,裝修會受到房屋結構的限制等。

5、 貸款的年限有限。一般二手房房齡+貸款年限,不得超過30年或者40年。其貸款的年限短,意味著每個月的月供高,還貸壓力大。

6、 房屋質量難以保障。90年代建造的房屋,大多為磚混結構,加之使用的時間久,房屋質量難以保障。

7、 鄰居的層次參差不齊。買房時,我們的鄰居很重要。老舊二手房的居民大多以中老年人為主,生活習慣等各方面,都和年輕人不一樣。年輕人居住在此處,難以融入環境,難以認同這種生活氛圍。

此外,最重要的一點。心理學上講破窗效應,即一個房子如果窗戶破了,沒有人去修補,隔不久,其它的窗戶也會莫名其妙地被人打破;一個很干凈的地方,人們不好意思丟垃圾,但是一旦地上有垃圾出現之后,人就會毫不猶豫地拋垃圾。這點類似于我們通常說的,破罐子破摔。很多人包括這類二手房的業主,心里都認同這個二手房老了、破了、舊了,從心里上對它產生了反感,不值得珍惜這一想法。很多二手房小區環境臟、亂,和業主有一定的關系。房屋的質量差,很大一部分原因和業主不愛惜房子有關。像這類小區,也是小偷經常喜歡光顧的地方。

買房建議:

對于頭次買房的剛需族來說,尤其是80、90后或者追求生活品質的人群,不建議買這類房屋。如果只是作為過渡房,那么至少也要居住3-5年,這個時間并不短,但居住不舒適,是會影響人的心情的。再者,將來將房屋轉手賣出以房換房,房屋并不好賣,不敢保證會不會貶值。

對于不追求生活品質、已經有至少一套房或者投資的人群來說,這類房屋的性價比還是很高的,至少將來拆遷的時候,能賺上一筆。

如果個人要購買此類房屋,就要注意問清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的質量、考察小區的配套設施和整體環境、留意小區的安保措施和居住人群的特點等;另外,考慮到自己家庭居住人口的構成,老二手房一般沒有電梯,如果有老人居住,會不方便。

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