買二手期房 房主悔約拒過戶 (期房交易是否合法有效?)



隨著房地產市場的持續升溫,購買期房或者二手房時需要注意的法律問題被不斷地提起,但除了期房和二手房之外,二手期房買賣也存在諸多法律風險,如期房的交付、辦理產權登記的時間無法確定,出現質量問題難以維權,易出現“一房二賣”,房屋被債權人強制執行,原購房人逾期還貸等問題。今天本報請來律師與大家一起探討二手期房買賣的法律風險。


二手期房買賣存在哪些法律風險?


1.期房的交付、辦理產權登記的時間無法確定:由于期房的交房時間無法掌控,一旦房屋的建設期較長,房價上漲,原購房人易出現違約心理,導致其不配合二手期房買受人辦理房屋產權變更登記,使得二手期房買受人的物權權益處于?;刺?。


2.出現質量問題難以維權:一旦交付的期房出現質量問題,因不是一手房屋買賣合同相對人的二手期房買受人很難直接向房地產開發商主張維權。


3.易出現“一房二賣”:因期房的交付時間不確定且沒有房屋產權證,導致二手期房買受人沒有物權保障,極易出現原購房人將期房再高價受讓他人的法律風險。


4.房屋被債權人強制執行的法律風險。


5.原購房人逾期還貸的法律風險:如果原購房人是以銀行貸款方式支付房款,在期房辦理產權變更登記之前,二手期房買受人無法直接向銀行還貸,如果原購房人不按期償還貸款,二手期房買受人將面臨銀行對期房行使抵押權利、不能取得房屋所有權的法律風險。


中介人員買二手期房房主反悔拒絕過戶


任某是某房地產中介公司的工作人員,2015年,他打算購房,后在其工作的中介公司房源中選中了一套房屋,此房屋的所有權人為張先生。不久后,任某與張先生簽訂了合同。合同約定了房屋總價、首付金額,并約定余款通過貸款方式支付。該房屋當時開發商已將鑰匙交付給張先生,但是房產證還未拿到,雙方約定在張先生取得產證后10日辦理過戶手續。合同簽訂后,任某就依約向張先生支付了購房的首付款,張先生也將房屋交付給了任某居住使用。不久后張先生取得了該房屋的房產證,后卻提出雙方在簽訂合同時房屋尚未取得產權證,任某作為房地產中介公司從業人員購買自己公司客戶的房屋屬于違規操作,因此不同意與任某辦理過戶手續。


律師說法


天津君薦律師事務所趙治國律師表示,本案例的爭議在于任某與張先生原先簽署的購房合同是否有效。根據《合同法》第52條之規定:“有下列情形之一的,合同無效:


(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;


(2)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;


(3)以合法形式掩蓋非法目的;


(4)損害社會公共利益;


(5)違反法律、行政法規的強制性規定?!?/strong>


雖然簽訂合同時,張先生并未取得產權證,但是沒有法律、行政法規強制性規定,此類房屋不允許簽訂房地產買賣合同,而且該房地產買賣合同中已經約定等張先生取得產權證之后辦理過戶手續,屬于附條件的民事法律行為,同時張先生取得產權證是可以預期的,也就是說條件是可以成就的,因此該房地產買賣合同應當屬于合法有效。另外,張先生所質疑的任某是房地產中介公司的員工,但在這次房屋買賣的過程中,不存在違規行為。因此任某有權要求張先生繼續履行合同,配合其辦理過戶手續。


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